Полезная информация

Провал национального масштаба

Глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин признал провал нацпроекта «Доступное жилье - гражданам России». Доля россиян, имеющих возможность приобрести жилье, за годы действия программы практически не увеличилась, а меры, направленные на рост доступности жилья, скорее способствовали росту цен на него. Косвенно провал признал и премьер-министр Владимир Путин. На совещании по нацпроекту требование очередного роста объема сдачи жилья в 2009 году было снято. Премьер потребовал лишь сохранить достигнутые темпы строительства. Специалистов рынка новость, скажем так, не ошеломила.

 

«Это не удивительно, — говорит ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — Проект изначально не был понятен. Он включал очень много подпрограмм, малосвязанных между собой, с плохо обоснованными с критериями и заданиями. Проект оставался типичным продуктом чиновничьего творчества. Даже специалистам было трудно в него вникнуть. Нет и официального портала в Интернете, посвященного каждодневной жизни проекта. Проект не был даже в общем виде доведен до граждан. Потрачены огромные деньги, и как оказалось — впустую. Зато, как часто у нас бывает, появилась масса сомнительных коммерческих «продуктов», прикрывавшихся модным словосочетанием «доступное жилье»».

 

«В 2006 году планировалось, что объемы жилищного строительства к 2010 году вырастут вдвое — с 41,2 до 80 млн кв. м, — напоминает руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Однако увеличить объемы строительства удалось только в 1,5 раза. И если в 2009 году удастся сохранить достигнутые темпы возведения жилья за счет существующего задела, хотя и эта задача трудновыполнима, то в 2010 году темпы строительства жилья по всей вероятности скатятся на уровень 2006 года, если не ниже. В связи с этим главной задачей правительства должна стать выработка антикризисных механизмов по стимулированию жилищного строительства в регионах. Иначе через 2-3 годы мы столкнемся с резким дефицитом предложения на рынке, что чревато новым витком цен, который даже трудно представить».

 

«Одной из главных ошибок и причин провала нацпроекта можно считать явный дисбаланс средств, выделяемых на стимулирование спроса на рынке жилья и средств на стимулирование предложения, — уверен директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — Это соотношение составляло 9 к 1, что было отмечено в докладе замминистра регионального развития Сергея Круглика в декабре 2008 года. Результатом такой политики в период с января 2006 года по август 2008-го, до момента начала кризиса, стал рост цен на рынке жилой недвижимости, который составил в среднем 2,5 раза, то есть 150% за 2,5 года. На фоне таких темпов роста и гораздо менее скромных темпов изменения доходов населения доступность жилья просто не могла не снизиться. Кредитная масса, попавшая на рынок недвижимости, не была обеспечена адекватными объемами предложения и нового строительства».

 

В рамках нацпроекта «Доступное жилье», продолжает эксперт, раскрутить систему выдачи кредитов через механизм АИЖК с привлечением многочисленных и заинтересованных банков-партнеров оказалось гораздо легче, нежели построить систему подготовки строительных площадок инженерными коммуникациями и их распределения посредством аукционов, которая не отвечает интересам городских чиновников. Последствиями такого неэффективного администрирования являлись ограниченные объемы нового строительства и предложения на рынке, которые позволяли поддерживать цены, сформированные с учетом коррупционной составляющей. Надутие спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, в том числе благодаря кредитным деньгам, и привело в результате к снижению доступности жилья.

 

Эту точку зрения поддерживает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин: «К сожалению, причина провала проекта не только в макроэкономическом кризисе, но и в том, что действия властей, направленные на стимулирование спроса были достаточно успешны (развитие ипотеки и т.д.). В то время как изменения, необходимые для стимулирования предложения, т.е. увеличения объемов строительства и количества строительных компаний, стимулирования конкуренции на рынке, реализовывались крайне медленными темпами. В результате выросла доходность строительного бизнеса, а доступность жилья так и осталась крайне низкой».

 

Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев, не во всем согласен с коллегами: «Да, государство в рамках данной программы гарантировало помощь застройщикам. Оно взяло на себя обязательство по строительству инженерной инфраструктуры. Предполагалось, что за счет этого девелопер сможет снизить цены на квартиры, так как правительство компенсировало бы одну из самых затратных статей расходов. Идея была совершенно правильная. Но даже там, где это делалось, ценообразование шло от рынка, а не от себестоимости. То есть механизм не был продуман до конца: даже если государство компенсировало застройщикам затраты, нигде не были прописаны меры, вынуждающие застройщиков снижать цены. Не меньший просчет этой программы заключался в том, что она не предусматривала новых стандартов по согласованию проектов. Известно, что согласование у нас занимает годы. Документы лежат по месяцу в каждом ведомстве, а ведомств очень много. Если мы будем так проектировать и дальше, то нам никогда не снять проблему дефицита жилья».

 

«Можно признавать или не признавать истинное положение дел при реализации национальных проектов, но факт остается фактом — жилье так и не стало доступным, — замечает управляющий директор Century 21 Запад Евгений Скоморовский. — Никто не ожидает, что недвижимость будет дешевой, но она должна быть «по карману» подавляющему большинству населения РФ независимо от места проживания. Вообще, сама задача проекта, заданная его названием: «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», скажем так, предъявляет разные ожидания, ставит различные условия разным девелоперским компаниям. Представления о доступности и комфортности у всех разные, но стандарты и требования к бизнесу должны быть едиными. Государство должно не просто декларировать замечательные идеи и цели, но само обязано активно участвовать на всех этапах реализации этого приоритетного, как он звучит, проекта. Например, обеспечить предоставление равных возможностей строительным компаниям и инвесторам во всех регионах. Создавать равнозначную во всех субъектах России транспортную, социальную и инженерную инфраструктуру. На эти задачи государство до сих пор даже не замахивалось».

 

«Если бы эксперты Минрегионразвития удосужились не только посмотреть цены квартир в объявлениях, но еще и опросить экспертов, они бы с удивлением обнаружили снижение жилья во всех крупных городах, по крайней мере, на 20%, а не на 5%, как сообщил г-н Басаргин, — иронизирует директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Как не стыдно так подставлять своего шефа! А ведь долевка уже просела процентов на 30. Радует хотя бы то, что мы, наконец-то, осознали, что жилье не стало доступнее. Оно и не могло стать доступнее. Объемы строительства необходимо увеличить в 3-4 раза. Это глобальная национальная задача. И не нужны тут госкорпорации. Бизнес сам все построит. Если его кто-то подпустит к землеотводам. Деятельное и денежное участие государства более всего требуется в одном — инженерной подготовке участков под квартальную застройку. Надо прекратить строить дома и начать строить города, а это ни одному застройщику по отдельности не по силам. Власть, если хочет сделать жилье доступным, должна сделать доступным строительный бизнес».

 

На наш взгляд существует еще одна причина провала нацпроекта. Говорят, что самые сложные формулы математики можно свести к единице, паре скобок, плюсу и минусу. С экономикой еще «проще» — все ее коллизии вертятся вокруг двух факторов: спроса и предложения. Эксперты полно и совершенно обосновано указали на причины, связанные с дисбалансом спроса и предложения. Вызывает сомнения лишь то, что власти вообще способны избежать дисбаланса. Владеют ли они реальными цифрами для этого?

 

В.Басаргин сообщил, что по его данным, доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, увеличилась за время действия нацпроекта с 17% до18%, т.е. всего на 1%. Пассаж о том, что на сегодня снижение цен на недвижимость в РФ не превышает 5%, очевидно был направлен уже не покупателям, а строителям, добивающимся поддержки государства в условиях стагнации рынка. В самом нацпроекте (программа «Жилище») доступность жилья характеризуется коэффициентом, измеряемым отношением средней рыночной стоимости квартиры общей площадью 54 кв. м к среднегодовому доходу семьи из 3 человек. Иначе говоря, «коэффициент доступности» — это количество лет накопления средств на покупку квартиры.

 

54 кв. м — это 18 кв. м (санитарная норма общей площади на человека), умноженные на 3 — средний размер российской семьи. Причем, под «среднегодовым доходом» подразумевается абсолютный доход, без каких-либо вычетов на питание, одежду и т.п. Авторы программы не принимали во внимание не только естественное желание «чего-нибудь покушать», но и... другие программы правительства. Например, три человека — это «в среднем» двое работающих и один ребенок, что правительство называет демографической катастрофой. Строго говоря, цель простого воспроизводства населения — средние 2,1 ребенка на двух родителей. Но ведь для семьи из четырех человек по нормам требуется 72 кв. м! Если же принять всерьез разговоры об увеличении самой нормы до 25 кв. м и более на человека, то в числителе «коэффициента доступности» должны были стоять 100 кв. м, а не 54.

 

Авторы программы сосредоточились на другом. Они подсчитали, что в 2003 году «коэффициент доступности» составлял 5,6 (лет накопления на квартиру), в 2005 году — 4,1, а к 2011 достигнет 3. Что будет означать успех программы. Почему именно три года полного воздержания семьи от еды, одежды и всего остального означают доступность жилья, авторы программы не объяснили. Хуже того, в период бурного роста цен с конца 2005 года по конец 2006-го «коэффициент доступности» снова взлетел. По одним данным, до 6, по другим — до 7. Никто толком не считал: коэффициент стал неактуален. На чем основаны данные главы Минрегиона о том, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, увеличилась за время действия нацпроекта с 17% до18%, понять трудно. Вызывает сомнения и озвученная премьер-министром цифра в 61 млн кв. м жилья, планка которую необходимо сохранить в 2009 году, поскольку такой объем был введен в 2008 году, «что соответствует уровню 2007 года».

 

Чуть больше года назад, в конце декабря 2007 года (то есть уже «с отчетами в руках») заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик сообщил : «Объем ввода жилья в РФ по итогам 2007 года увеличится на 30,4% по сравнению с 2006 годом и составит 66 млн кв. м. Результаты превзошли все наши ожидания: прогнозировали, что в этом году рост ввода в строй нового жилья составит 20%, а получились и все 30%». Да, дом не два дня строится. Более того, еще в июле 2007 года С. Круглик заявлял: «Мы надеемся, что к концу года выйдем не на 56 миллионов запланированных квадратных метров, а на большую цифру». И назвал эту новую цифру: всего в 2007 году будет построено 60-61 млн кв. метров жилья, что «превзойдет все плановые показатели». В августе того же года свой прогноз в 60 млн. кв. м жилья в 2007 году дал такой уважаемый человек в строительном мире, как президент Российского союза строителей Виктор Забелин. А тогдашний глава Минрегионразвития Владимир Яковлев и в августе продолжал настаивать на реальности только 56,7 млн кв. м жилья по итогам года. Но каким-то чудом строители тайком от Минрегионразвития преподнесли стране к президентским выборам сюрприз почти в 6 млн. кв. м и сдали 66 млн. И это притом, что и из этого числа 24 млн кв.м — индивидуальное жилье, подавляющая часть которого строится без всякой поддержки государства (но почему бы и его в достижения нацпроекта не записать?). Да еще первые этажи жилых зданий приписываются в жилье (а потом считаются еще раз, как коммерческое).

 

Страна попала в западню приписок. Где-то с 2004-го стали записывать в сданное то, что будет сдано в 1 квартале, а потом и во 2. Естественно, в начале каждого следующего года сдача проседала, и вновь взлетала к концу года. В декабре 2007 «сдали» аж 12 млн. кв.м! Такими бы темпами весь год строили, вот и заветный 1 кв.м на душу в год!

Ни в 2007-м, ни тем более в 2008-м 61 млн кв. м жилья не было. А сколько было? Очевидно, все эти годы мы бултыхались в районе 30-35 млн. кв. м многоквартирного жилья в год. Правительство не знает реального платежеспособного спроса. Правительство не знает реального предложения. Исправить дисбаланс спроса и предложения будет очень сложно. Что же касается 2009 года, то даже в привычной нам методике подсчетов всего месяц назад Виктор Забелин прогнозировал не более 52 млн кв. м жилья. Интересно, что Сергей Круглик дал еще более жесткий прогноз — 51 млн. За этот месяц макроэкономические прогнозы на 2009 только ухудшились. Но премьер-министр требует 61 млн кв. м. Значит, будет 61.

 

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян

 

23.01.2009

www.kdo.ru

← пред.  след. →
Ссылка на источник

Добавлено: 26.01.09 (13:25) просмотров: 3479 рейтинг: 3.04