Полезная информация

Спасение ипотеки по-русски. За счет аренды

Аренда квартиры.

Правительство РФ рассматривает дополнительные меры по поддержке системы ипотечного кредитования. В дополнение к шагам, которые предпринимает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Центральный банк инициирует создание специальной организации с государственным участием, которая будет выкупать жилье, находящееся в залоге у банков по ипотечным кредитам.

 

По словам директора департамента по операциям на финансовых рынках Банка России Сергея Швецова, организация по выкупу квартир дефолтных заемщиков может быть создана на базе Агентства по страхованию вкладов (АСВ) и Сбербанка. В настоящее время механизм работы корпорации находится в стадии разработки. Предполагается, что заемщики смогут продолжить проживать в квартирах или домах, которые перешли на баланс госструктуры, но при этом будут обязаны платить за аренду. Если заемщик не в состоянии оплачивать аренду, например, трехкомнатной квартиры, в которой он жил, организация переселит его в квартиру меньшей площади. Порядок расчета ставок арендной платы пока не определен, но, по мнению большинства экспертов, она будет ниже рыночной. Участники рынка также сходятся во мнении, что данная инициатива в условиях разрастающегося экономического кризиса может стать ощутимой помощью как для заемщиков, не способных платить по кредитам, так и для банков, выдавших эти кредиты. При этом некоторые эксперты говорят о том, что создание подобной организации – мера скорее предусмотрительная и перспективная, а масштабность бедствия дефолтных заемщиков пока не так велика.

 

Депутат Госдумы, автор российского ипотечного законодательства Иван Грачев поддерживает идею: «Сейчас мы вносим на обсуждение в Думе применение моратория на выселение людей в ближайшие год-полтора. Может так сложиться, что мораторий закончится, а человек все равно не сможет погашать кредит в случае затяжного кризиса и проблем с работой, думаю, 1-2 процента от тех, кто взял кредит, попадут в такую ситуацию. Я считаю, что самое разумное решение забрать в государственную или муниципальную собственность это жилье и назначить приемлемую аренду на срок, который  может быть очень длинным. Вполне возможно для таких квартир сохранить шанс на реприватизацию, оговорить условия, при которых человек опять может начать платить и вернуть вариант классической ипотеки», - заявил И.Грачев. По словам депутата, механизм реализации этой идеи необходимо сделать предельно автоматическим. «Взаимоотношения заемщика с банком автоматически переносятся на взаимоотношения с государством, этот вариант вполне работоспособен. Что касается субъекта реализации, тоже не выскажу больших сомнений. Правда, на мой взгляд, Агентство по страхованию вкладов прямого отношения к теме не имеет, но, будучи высокого мнения об Александре Турбанове (генеральный директор АСВ – КДО), считаю, что он это дело сумеет поставить. Плюс Сбербанк – огромная разветвленная структура с большими деньгами. В общем, идея правильная», - считает депутат.

 

Директор департамента кредитования физических лиц НБИК Татьяна Микеева также высказывается в пользу озвученных ЦБ инициатив: «Не стоит отрицать, что количество просрочек растет с каждым месяцем. Это связано с ухудшающимся финансовым положением заемщиков, поэтому подобная организация будет очень актуальна, думаю, особенно к весне, когда количество просрочек вырастет на порядок, и количество желающих реализовать квартиры с обременением так же существенно увеличится». «Сейчас в случае реализации квартиры банком, она продается по минимальной цене, что довольно опасно, так как такая продажа не позволит погасить кредит полностью. Так как, учитывая снижение цен до 15%, в случае первоначального взноса в 5-10%, продажа квартиры может не покрыть кредит полностью, и заемщик останется в долгу перед банком, - продолжает эксперт. - Подобная организация могла бы взять на себя функцию реализации заложенного жилья, именно по рыночным ценам, что позволит заемщикам покрывать свои задолженности полностью».

 

Что касается арендных ставок для таких квартир, то, по мнению Т.Микеевой, они, скорее всего, будут минимальными (чуть выше платы за коммунальные услуги), чтобы государству не остаться в минусе. Эксперт отмечает, что в настоящее время процент дефолтных заемщиков в России невелик: «Так как ипотека достаточно серьезный кредит, и при его получении, человек проходит тщательную проверку материального положения, активов и квалификации. Но кризис сейчас затрагивает все слои населения, страдают и высококвалифицированные специалисты, поэтому к лету стоит ожидать роста дефолтов».

 

Оксана Новикова, начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка, тоже поддерживает идею создания организации по выкупу ипотечного жилья, но считает, что обращение к подобной госкомпании – относится к крайним мерам. «Нужно понимать, что продажа залога – это самая крайняя мера, когда должнику не только нечем платить, но и не предвидится никаких возможностей для восстановления постоянного дохода в будущем. Обращаться в такую организацию следует лишь в том случае, когда уже испробованы все остальные способы рассчитаться по кредиту, - подчеркивает эксперт. - Государство и банки предлагают и другие возможности, позволяющие облегчить бремя кредита, не лишаясь при этом квартиры – например, реструктуризация долга, когда обязательства по выплатам заемщика на время берет на себя АИЖК. Для заемщиков, бравших кредиты в валюте и пострадавших от девальвации, банки предлагают различные варианты конвертации».

 

О.Новикова также утверждает, что в настоящее время количество заемщиков, потерявших возможность платить по кредитным обязательствам, очень незначительно. «Однако, если их число вырастет, то вариант продажи их жилья государству будет актуальным для банков. Конечно, в случае, если цены на такие квартиры будут приемлемыми. Банкам нет никакого смысла стремиться реализовать залог, не способный компенсировать их потерю от невозвращенного кредита», - считает эксперт.

 

Итак, эксперты единогласно утверждают, что создание госорганизации, выкупающей у банков залоговое жилье, – мера вполне нужная и обоснованная. Но пока четко не прописаны условия выкупа ипотечных квартир для банков и условия дальнейшего проживания в них заемщиков, нельзя делать однозначных выводов – станет ли это панацеей для дефолтных заемщиков и банков. Скорее всего, снова появятся много различных «но»,  и снова спасательный круг окажется нерезиновый (как в случае с программой господдержки ипотечных заемщиков, испытывающих в связи с кризисом трудности с обслуживанием долга и «Стандартом реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан» АИЖК). И немалая часть «недееспособных» заемщиков и банков останутся барахтаться в «ипотечной мути» с надеждой на очередную помощь государства.

 

Автор: Элина Плахтина

 

03.02.2009

www.kdo.ru

← пред.  след. →
Ссылка на источник

Добавлено: 16.03.09 (11:57) просмотров: 4554 рейтинг: 2.96